La evolución de los alquileres sigue siendo determinada por la inflación aunque, se reconoce en el ámbito inmobiliario, los ajustes continúan ubicándose por debajo de la suba generalizada de precios. En ese tono, el inminente febrero iniciará con nuevos incrementos pero con porcentajes que variarán sensiblemente según el tipo de contrato. Así, quienes mantienen acuerdos con aumentos anuales tendrán que cubrir una suba del orden del 174,4%, mientras que aquellos inquilinos con contratos semestrales deberán abonar un 30,4% más. Si bien el incremento para los acuerdos de 12 meses sigue mostrándose contundente, lo cierto es que la actualización se ubica 16,3% por debajo de los aumentos aplicados en enero.
Según indicaron a iProfesional sendas fuentes del sector inmobiliario, los aumentos para aquellos inquilinos con pactos cuatrimestrales se ubicarán en torno al 17,4%, en cambio quienes alquilan con contratos trimestrales deberán cubrir una suba del 12,1 por ciento.
En el ámbito de la comercialización se reconoce que “las subas son fuertes respecto de la variación salarial en este inicio de año”, pero los actores del ladrillo remarcan que “los aumentos siguen mostrando una tendencia decreciente respecto de 2024 y años anteriores”.
En ese sentido, un informe reciente del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) sostiene que 2025 arrancó con precios de oferta de alquileres que tienden a aumentar por debajo de la inflación general.
“En enero, los aumentos en las unidades de 1, 2 y 3 ambientes no superaron el 50% en comparación con el mismo mes del año anterior. El incremento en la cantidad de unidades ofrecidas en pesos y la caída en el poder adquisitivo explican en parte este efecto”, indicó la organización.
“Sin embargo, los precios de las expensas suben más que los alquileres (como consecuencia de los aumentos en los servicios), incrementando su peso relativo”, aclaró.
Por su parte, Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), dijo a iProfesional que “el escenario de alquileres permite elegir con comodidad, y los inquilinos pueden negociar características, circunstancias, las condiciones de entrega de los departamentos”.
“Los propietarios reciben alquileres que en dólares que son rentas nuevamente importantes. Estamos en un escenario cercano a lo ideal. El inquilino tiene posibilidades de encontrar el inmueble que busca y a un precio que puede cubrir, negociar, mientras que el dueño percibe una renta interesante. Este es el escenario que queríamos y siempre hemos planteado”, agregó.
La oferta de alquileres, en alza
Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, en estas últimas semanas la oferta de unidades disponibles en la geografía porteña superó los 7.000 departamentos, marcando un pico que no se veía en años.
“Luego de las exiguas 551 unidades disponibles el último mes de 2023, a partir de enero del 2024 la oferta creció aceleradamente estabilizándose entre las 5.000 y algo más de 6.000 unidades ofrecidas en alquiler en forma mensual desde abril pasado, superando en diciembre último la barrera de las 7.000 unidades (7.056)“, detalló la consultora.
“Precisamente, y con respecto al mismo mes del año pasado, la oferta en su conjunto se multiplicó casi 12 veces“, añadió.
A mismo tiempo, la firma sostuvo que, en coincidencia con lo observado a partir del segundo trimestre de 2024, los aumentos mensuales siguen ocurriendo a un ritmo mucho menor respecto de años anteriores.
Precios de alquileres en Capital Federal
En cuanto a los valores vigentes en Capital Federal en este tramo inicial de 2025, en el caso de los departamentos de un ambiente los precios promedio más acotados se dan en Once ($280.000), Tribunales y Centro/Microcentro ($300.000), San Nicolás ($320.000) y Constitución ($325.000).
Del otro lado se alinean Palermo, Núñez, Villa Crespo, Villa Devoto y Chacarita, con valores del orden de los $400.000, seguidos por Villa Urquiza y Villa Ortúzar ($390.000), y Coghlan ($380.000).
En cuanto a las unidades de dos ambientes, los valores de menor tenor se distribuyen entre Constitución ($350.000), Once ($380.000), Tribunales y Monte Castro ($390.000). En la vereda de enfrente se ubican Núñez ($545.000), Coghlan ($540.000), Palermo ($520.000), Villa Urquiza, Recoleta y Belgrano ($500.000).
Por el lado de los departamentos de tres ambientes, los precios más “bajos” tienen lugar en Constitución ($475.000), Villa Santa Rita ($500.000), Abasto, Tribunales y Mataderos ($550.000), y La Paternal ($570.000). Los valores de mayor envergadura se ubican en Palermo ($727.500), Villa Pueyrredón ($725.000), Recoleta y Núñez ($720.000), Belgrano, Colegiales, Retiro y Villa Urquiza ($700.000).
Finalmente, y en lo referente a los inmuebles de cuatro ambientes, Reporte Inmobiliario afirma que los valores de menor cotización ocurren en Villa Lugano ($450.000), Congreso ($600.000), San Telmo ($650.000), Flores, Parque de los Patricios y Villa Devoto ($700.000).
En contrapartida, los precios de más tenor se distribuyen entre Recoleta ($990.000), Belgrano y Colegiales ($900.000), Palermo ($880.000), Retiro, Villa Pueyrredón y Villa Crespo ($850.000).